Le déficit foncier est une astuce fiscale à connaître afin d’optimiser son investissement locatif tout en réduisant son imposition. Avec le déficit foncier, les avantages fiscaux sont limités à 10 700 € par an. Cependant, si ces avantages vont au-delà de ce montant, le surplus n’est pas perdu, il est imputable sur le revenu foncier de l’investisseur pendant les 10 ans à venir. Afin de mener à bien son investissement jusqu’au bout, comment alors utilisé le report du déficit foncier ?
Créer un report sur le déficit foncier
Pour appréhender la signification du déficit foncier reportable, il est d’emblée important de saisir le fonctionnement du déficit foncier. En principe, le déficit foncier est créé lorsque l’ensemble des charges est supérieur à l’ensemble des loyers perçus et qu’en faisant une opération de déduction entre les deux, on obtient un résultat négatif. C’est ce résultat qui constitue le déficit foncier. Ce dernier est imputable, hormis les intérêts d’emprunt, des revenus globaux de l’investisseur dans la limite de 10 700 €. Dans la mesure où le déficit foncier est supérieur à ce plafond, le surplus est reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années à venir. C’est ainsi que l’on parle de report sur le déficit foncier.
Principe de l’utilisation du report
Lorsque le déficit foncier est compris entre 0 € et 10 700 €, il est à utiliser immédiatement, dès l’année en cours. Par contre, lorsque le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, l’excédent de ce plafond est reportable. Cependant, le report ne doit se faire que sur un revenu foncier positif dans le futur. Ainsi, le report du déficit foncier n’est pas applicable sur un revenu foncier nul.
Exemple
Mr Dupont perçoit un revenu locatif de 10 000 €. En effectuant des travaux dans le logement à hauteur de 37 500 €, il génère un déficit foncier à hauteur 27 500 €. Pour l’année en cours, le plafond de 10 700 € est imputable à ce déficit. Le solde est ainsi de 16 800 €. Ce plafond sera ensuite reparti sur 10 ans.
Considérons ensuite que pour l’année N + 1 Mr Dupont perçoit le même revenu locatif avec le même montant pour les charges, on constate que le revenu foncier imposable pour cette année est nul. En conséquence, le déficit reportable n’est pas applicable pour cette année. Le solde reportable reste alors à la somme de 16 800 €.
Considérons ensuite que pour l’année N + 2 la même somme de 10 000 € constitue le revenu locatif de l’investisseur, mais cette fois-ci, les charges déductibles ne constituent que 4 000 €. Ainsi, le revenu foncier imposable est de 6 000 €. Le déficit foncier peut ainsi être utilisé. En utilisant le déficit, l’investisseur peut effacer son revenu foncier imposable. Ainsi, après avoir déduit les 6 000 € sur son solde à reporter, le reste du déficit foncier à utiliser dans les prochaines années est de 10 800.